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工商時報【陳宥臻╱台北報導】
位於忠孝東路上的「忠孝正義都更案」延宕20年，本周三終於通過都更審查，三圓建設董事長王光祥表示，入主已經8年，現在終於通過權利變換審查。他預計年底開始拆除大樓，並限定產品於近日送件，最快農曆年節前後可拿到建造執照，預估未來推案金額超過400億元。
今年繼北市永春都更案、內湖合家歡社區相繼動工後，忠孝東路SOGO百貨商圈的正義都更案也過關了，該基地面積達1525坪，地址是忠孝東路三段248巷至276巷，從計畫都更到完成審查，走了20個網路購物年頭，王光祥昨日氣色極佳，開心表示終於等到這一天。但對於房市重稅隱憂，他表示還沒仔細算未來房屋稅負擔。
王光祥表示，他談了165戶地主同意都更，未來該基地將興建31層樓住宅、商用混合大樓，1至4樓會是商場，6樓以上是住宅。至於開價，要看屆時市場狀況，預估會是先建後售，總銷金額一定逾400億元以上。
至於難如登天的都市更新，王光祥是如何整合？王光祥透露，取得都更戶百分之百同意的方式，就是先把自己變成「大地主」，因為正義都更案共有165戶地主，他自己就買下60多戶。
王光祥表示，尤其一樓店面地主最難買，他就買下一個9坪多的店面，一坪要價1,000多萬，等於一個小店面他就花了1億多元購入，且這個屋主本身有2戶，他光是買下這2戶店折扣面，就花了4億多元。
王光祥細數，8年來在正義都更上共砸下70多億元自有資金，可分為房子和土地兩部分。房子因產權問題無法貸款，只能用現金交易，房子部分就花了40億元，另外的30多億元是購買土地現金，且土地還有貸款。
房地產業內人士指出，這雖然是都更的一大好消息，但重稅下房子也不好賣，且一旦通過都更審查就會被畫為單獨區段，路段率會被調高，以及緊接而來的囤房稅等等。政府可說是「一手推都更、一手聞血腥」，等著收建商與都更戶的重稅。
王光祥表示，因為構造單價尚未明確，所以還無法估計未來房屋稅的實際金額，但他已有心理準備會很高。
敘利亞政府軍22日宣布，已從叛軍手中完全收復第二大城阿勒坡(Aleppo)。敘利亞當局藉機大肆宣傳，並稱此為邁向勝利的轉捩點。不過政府軍是否會趁勝追擊，也要視盟友俄羅斯的意向而定。而美國候任總統川普至今尚未對敘利亞問題明確表態，讓外界更難預料未來的情勢發展。
◎俄土超實用調停 雙方同意停火撤離
在阿勒坡遭受長達4年的戰火摧殘後，支持政府軍的俄羅斯、以及支持叛軍的土耳其日前代表雙方進行協商並同意在本月中停止戰鬥，讓反抗軍人員撤出阿勒坡城東，也讓政府軍人員撤出2座被反抗軍圍困的村落。聯合國證實，1週以來至少已有3萬4,000人撤出阿勒坡城東，前往反抗軍控制的鄉間地區與伊德利布省(Idlib)。在最後一批反抗軍撤出阿勒坡城東之後，敘利亞政府軍22日宣布收復阿勒坡全境。
阿勒坡原本有230萬人口，是敘利亞的工業與金融中心，也是列入世界文化遺產的歷史名城。但自從捲入各方勢力交戰、戰況陷入膠著以來，死傷慘重，更成為敘利亞內戰的縮影。敘利亞反抗軍在2012年7月進攻阿勒坡，控制了市區的東半部，此後數年持續遭受來自政府軍的攻擊與轟炸，但雙方都無法大舉攻陷對方陣地。
◎宗派糾紛加外國影響 各方勢力交錯
當地戰況複雜的原因之一，是交戰各方背後各自擁有境外勢力的支持。以遜尼派為主的反抗軍當中，包括了許多支不同的叛軍團體，他們其中許多獲得國際上反對巴夏爾(Bashar al-Assad)勢力提供財力的支援，包括美國、沙烏地阿拉伯與土耳其。此外，還有原名為「努斯拉陣線」(Al-Nusra Front)而在今年改名為「敘利亞征戰陣線」(Jabhat Fatah al Sham)等強硬派伊斯蘭組織，也參與了相關戰鬥。
另一方面，俄羅斯是敘利亞政府軍的最主要盟友，並從2015年開始直接派遣戰機，協助政府軍轟炸阿勒坡城東，至今已經進行了1萬8,800次空襲行動。此外，政府軍也得到另一盟友伊朗所支持的各地什葉派民兵支援，其中包括黎巴嫩真主黨(Hezbollah)。事實上，敘利亞正規軍有許多部隊已經解體成為地方民兵，以至於政府許多戰鬥都靠伊朗所支持的武裝力量充當先鋒。
◎政府軍下一步 要看俄國意向
收復阿勒坡後，巴夏爾政府雖然宣稱會繼續從叛軍手中收復全部國土，但不見得有能力實行。BBC報導分析，伊斯蘭國(IS)本月稍早再次從政府軍手上攻陷東部古城巴邁拉(Palmyra)，凸顯政府軍的備多力分。巴夏爾政府目前已經控制國內的主要城市與地中海沿海地區，接下來可能會先穩紮穩打，鞏固對於阿勒坡等地的控制。
不過，如果敘利亞政府與俄羅斯決定乘勝追擊，那麼從阿勒坡撤出的許多反抗軍前往的伊德利布省，就會是下一個主要戰場。由於政府軍仰賴俄羅斯提供武器與空中支援，因此俄羅斯的意向將至關重要。俄羅斯可能決定繼續進行戰爭，也可能決定見好就收，尋求與即將上任的川普政府就敘利亞情勢達成某種協議。
◎美是否續助反抗軍 川普態度難料
對美國而言，無論未來與俄羅斯就敘利亞達成任何協議，都必須接受伊朗在敘利亞問題上日益增加的重要性。雖然川普政府中部分人士對俄羅斯友善，但川普任命的許多安全與國防官員仍對伊朗抱有強烈敵意，因此川普的取捨備受關注。
目前可以確定的是，歐巴馬時期援助敘利亞溫和派反抗軍，希望他們協助對抗IS的策略已經壽終正寢。敘利亞反抗軍撤出阿勒坡後，在內戰中獲勝的機會更加渺茫。因此，川普新政府對於敘利亞問題的立場，將是下一階段觀察的重點。
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